Un peu d’histoire immobilière

louisepar Louise Roy, DA
Courtier immobilier agréé et consultante

Quand la construction va, TOUT va!

Était-ce l’adage que nos gouvernements avaient en tête lorsqu’en 1985, ils annonçaient l’exonération de 500 000$ du gain de capital? Il fallait relancer l’économie après la crise économique de 1982, mais nos gouvernements n’ont-ils pas la responsabilité de faire des choix qui ne doivent pas déstabiliser l’économie? Évidemment, c’est une erreur coûteuse de ne traiter un immeuble que pour les abris fiscaux qu’il peut générer. Cette déformation des motivations d’investissement pour des raisons fiscales est responsable d’une bonne part des difficultés financières rencontrées par de nombreux investisseurs. L’immobilier est un secteur qui historiquement a retenu l’intérêt de plusieurs. Malheureusement, il faut reconnaître que certains ont investi d’une façon aveugle, sans analyse réelle de la qualité de leurs investissements. Certains ont même été encouragés à adopter ce comportement par la seule considération d’avantages fiscaux:

1972 – Imposition de 50% du gain de capital, classe 31/32 permettant de créer une perte fiscale
1985 – Exonération de 500 000$ du gain de capital
1987 – Diminution de l’exonération à 100 000$ du gain de capital
1988-  Imposition des 2/3 du gain de capital
1990 – Imposition de 75% du gain de capital
1992 – Annulation du 100 000$ d’exonération du gain en capital en immobilier
1994 – Cristallisation et annulation du 100 000$ d’exonération du gain en capital à l’exception des biens agricoles et des placements dans la petite entreprise

Et voilà, c’était la course de nombreux propriétaires immobiliers (de plex et plus) vers les hôtels de ville pour faire réviser leur évaluation municipale… à la hausse!! Cet équilibre si important du balancier entre l’offre et la demande venait de basculer dramatiquement vers la demande: hausse du ratio des revenus bruts et conséquemment, hausse des revenus = hausse des loyers. ET LA CONSTRUCTION VA! L’offre du parc de logements existants ne suffit pas, alors construisons de nouveaux logements… loués à coup de four à micro-ondes, téléviseurs et de mois gratuits. À la fin des années ’80, l’augmentation du taux d’inoccupation affaiblit la demande et, quelques années plus tard, l’annulation du gain en capital anéantit tout intérêt dans ce type d’investissement.

RÉSULTATS: Chute de la valeur marchande des immeubles à revenus, hausse quasi historique des taux d’inoccupation, taxation sur des valeurs d’évaluation augmentées par cette frénésie et que la réforme de la fiscalité municipale a gelées à long terme par l’adoption du rôle triennal et, dans bien des cas, un financement hypothécaire plus élevé que la juste valeur marchande de la propriété. L’absence de liquidité causée par les logements inoccupés (baisse de loyer pour plusieurs) et les mauvaises créances propulsaient de nombreux propriétaires et investisseurs immobiliers vers la faillite (avec tout l’impact négatif que cela implique sur la vie personnelle et familiale).

Par ses mauvais choix, les gouvernements ont fait vivre, de 1990 à 1997 (7 années de vache maigre??), une crise économique quasi historique au secteur immobilier. Tous ces avantages fiscaux ont fait oublier la rentabilité et la solvabilité, deux objectifs essentiels à tout investisseur, incluant l’investisseur immobilier. Le bénéfice d’exploitation était souvent un facteur perdant toute son importance face au bénéfice généré par la plus-value créée par l’euphorie que le marché connaissait. Cette euphorie absente du marché, l’investisseur immobilier ne pouvait plus couvrir ces pertes d’exploitation et se retrouvait dans une situation précaire face à sa solvabilité, c-à-d. que son actif à court terme ne suffisait plus pour couvrir son passif à court terme. L’impossibilité pour ce dernier d’éjecter des sommes additionnelles l’obligeait à mettre en péril la récupération potentiel de sa mise de fond.

Aujourd’hui, à l’aube de l’an 2000, le balancier penche davantage vers l’offre. Toutefois, depuis 1997, les propriétaires et investisseurs immobiliers bénéficient d’un peu de répit par des renouvellements hypothécaires à des taux plus bas (réduisant ainsi le service de la dette) et par un taux d’inoccupation à la baisse dans l’ensemble des régions du Québec.

À mon avis, l’investissement immobilier est redevenu un des placements les plus rentables. Toutefois, ne peut pas vendre qui veut! Une analyse de la juste valeur marchande de la propriété s’impose et peut-être une visite chez votre comptable pour vous assurer que le produit net de la vente suffira à payer l’impôt sur le gain en capital.