L’immobilier montre des signes de surchauffe

En dépit des enjeux économiques importants de la crise, la faiblesse des nouvelles inscriptions sur le marché immobilier pendant la pandémie et la forte demande ont continué d’agir sur le secteur, si bien que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) surveille attentivement des signes de surchauffe non seulement à Montréal, mais aussi à Québec.

Selon la SCHL, la situation dans la grande région métropolitaine sur le marché de la revente « entraîne de la pression à la hausse sur les prix », et on observe une accélération de leur croissance, l’agence fédérale ajoutant dans un nouveau rapport lundi qu’elle est à l’affût d’une « émergence possible de déséquilibres additionnels ». Le prix moyen d’un logement au deuxième trimestre de 2020 a augmenté de 11,8 % par rapport à l’an dernier, a mentionné la SCHL, ce qui représente la plus forte poussée en 15 ans.

« Malgré les pertes d’emplois et les mesures liées à la pandémie de COVID-19 qui ont mis le marché sur pause, la demande a repris de la vigueur après le confinement dans le Grand Montréal », a observé la SCHL. « Avec une offre qui n’a jamais été aussi faible depuis au moins 16 ans, la croissance des prix a donc elle aussi repris son rythme d’avant la pandémie ; les conditions de marché demeurent serrées, ce qui accentue la pression à la hausse sur les prix. »

À Québec, les nouvelles inscriptions ont baissé plus que la demande, laquelle est « demeurée relativement forte », a mentionné l’agence, qui détecte maintenant des signes de surchauffe. Cependant, il n’y a pas encore eu d’incidence sur les prix : le prix moyen a grimpé d’à peine 0,6 % au deuxième trimestre par rapport à la même période en 2019.

La SCHL considère par ailleurs que les marchés de Montréal et de Québec montrent de « faibles » signes de surévaluation, si on compare le prix observé et les facteurs fondamentaux, dont le revenu disponible des ménages. Ce qui n’est pas le cas pour d’autres villes canadiennes. Si le niveau de surévaluation à Vancouver a été rétrogradé de modéré à faible, Moncton et Halifax ont justement fait le trajet inverse.

De manière générale, on observe des signes de surévaluation à l’échelle nationale, estime la SCHL. Elle a fait remarquer que, si les prix justifiés par les facteurs économiques fondamentaux ont reculé du premier au deuxième trimestre, les prix réels sur le marché, eux, ont augmenté. « L’émergence de signes de déséquilibres liés à la surévaluation à l’échelle nationale continuera d’être surveillée de près », a-t-elle précisé.

Construction neuve

Du côté de la construction de logements neufs, qui a fait l’objet d’une pause obligatoire au début de la pandémie, les huit premiers mois de 2020 ont jusqu’ici produit des résultats légèrement supérieurs à la même période en 2019, a dit en entrevue le directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Paul Cardinal. « C’est quand même assez remarquable, étant donné que les chantiers ont été fermés complètement pendant un mois. Ensuite, il y a eu une autorisation de repartir pour les chantiers qui étaient livrables au 31 juillet. Tout le reste a été sur pause jusqu’au 11 mai. »

De manière globale, l’APCHQ prévoyait (avant la COVID-19) une baisse de 3 % des mises en chantiers résidentielles en 2020 par rapport à 2019. M. Cardinal a senti le besoin de réviser les prévisions à la baisse après le début de la pandémie. « Finalement, on est beaucoup plus près des prévisions initiales que j’avais faites. »

Le risque de surconstruction est faible, car on manque encore de logements dans plusieurs catégories, a dit M. Cardinal, notamment celle des logements locatifs. En outre, le « marché de la revente est en feu, ce qui est toujours un signe précurseur de ce qui peut s’en venir sur le marché du neuf ». Il faudra construire « un peu plus », selon lui.

Dans son rapport, la SCHL a d’ailleurs mentionné que les logements construits et invendus, dans le grand Montréal, sont à leur plus faible niveau en 20 ans.

Source: François Desjardins, Le Devoir