Investir dans l’immeuble à revenus – les dépenses d’exploitation (2e)

louisepar Louise Roy
courtier immobilier agréé et consultante

Calcul du revenu net

Dans la chronique du mois dernier, je vous entretenais sur les 3 sources de rendement espéré dans l’investissement immobilier (résidentiel à revenus) par la liquidité, le remboursement de capital et la plus-value à la revente (gain en capital).  Et afin d’anticiper ces rendements avec le plus de justesse possible, le calcul du revenu net doit être fait avec rigueur et lucidité, particulièrement lors de l’achat.

Sommaire des revenus

Les revenus bruts potentiels incluent tous les revenus qu’il est possible d’obtenir de toutes sources:  revenus de loyers, stationnement, garages, buanderie, etc. Malgré que les revenus bruts potentiels soient à 100% effectifs, c.-à-d. que le taux d’inoccupation est à zéro, il est important de prévoir un taux d’inoccupation minimal de 3% ou le taux du secteur où l’immeuble est situé s’il est supérieur à 3% + 1% pour les mauvaises créances.

Dépenses d’opération

Les taxes municipales, spéciales, eau , scolaires et autres représentent une part importante des dépenses d’opération.  Les rôles d’évaluation étant confectionnés qu’à tous les 3 ans, la valeur inscrite au rôle ne représente pas toujours la juste valeur marchande de la propriété analysée.  Le propriétaire qui fait réviser à la baisse la valeur d’évaluation de son immeuble suscite une influence directe à la hausse sur la valeur de revente de sa propriété en diminuant ses taxes municipales et scolaires.

Généralement, le propriétaire administre lui-même sa propriété, mais cela ne veut pas dire qu’il doit le faire gratuitement ou ne pas prévoir une dépense à cet effet.   Le montant pour les frais d’administration (5% des revenus bruts potentiels) dans l’exemple ci-dessous est minimal pour les petits immeubles et des extras sont généralement exigés pour la location de logements, les représentations à la Régie du logement, la gestion des travaux majeures, etc.

Depuis plusieurs mois, les immeubles ayant un chauffage central (mazout ou gaz) subissent une hausse importante des frais de chauffage.  Gaz Métropolitain peut vous informer sur la consommation (volume) et les coûts pour les 12 derniers mois.  Pour le mazout, le propriétaire-vendeur devra fournir à l’acheteur ses factures antérieures.

Les coûts de l’électricité consommé pour les espaces communs se vérifient à Hydro-Québec au 1-888-385-7252.  La prime d’assurance-habitation peut varier considérablement selon les protections offertes ou selon le type de risques (emplacement, âge, etc.) que l’immeuble représente pour votre assureur.  On peut prévoir un montant pour les dépenses de publicité, téléphone et autres frais de bureau.  Les équipements en location (ou certains services) sont généralement:   la location de chauffe-eau, des appareils de buanderie à péage, fournaise en location, système d’alarme central, etc.

La dépense pour conciergerie varie selon les tâches que le propriétaire confie au concierge:  l’entretien des espaces communs (déneigement de l’allée des piétions, tondre la pelouse, le nettoyage intérieur) et/ou les réparations mineures (petite plomberie, petite menuiserie) et/ou la location des logements et/ou la collection des loyers.  Selon les tâches à accomplir, les coût peuvent s’échelonner de 175$ à 225$ de la porte par année..  Généralement, le déneigement du stationnement extérieur est effectué par un contracteur spécialisé.

Le coût d’entretien est la dépense la plus importante (et la plus sous-estimée en $$) après les taxes.  À titre d’exemple, lorsque le propriétaire-vendeur met son immeuble en vente, il peut déclarer en toute honnêteté une dépense de 500$ en entretien pour les 12 derniers mois.  Mais l’année précédente, il a peut-être dépensé 3,700$ en entretien.  Ce qui est vrai, c’est que les dépenses d’entretien peuvent varier énormément d’une année à l’autre.  Il est donc primordial d’établir un coût d’entretien annuel moyen de 400$ par logement.

Pour plus d’information, n’hésitez pas à me contacter.

À bientôt!