Investir dans l’immeuble à revenus – Les sources de rendement (Partie 1)

louisepar Louise Roy
courtier immobilier agréé et consultante

L’investissement immobilier a connu au milieu des années ’80 une croissance spéculative incroyable.  Sa décroissance, début des années ’90, fut tout aussi fulgurante et douloureuse pour de nombreux investisseurs immobiliers.  Nous assistons actuellement à un épisode similaire dans l’investissement boursier.

Qu’est-ce que spéculer?  C’est rechercher un immeuble dont le prix payé sera inférieur à sa valeur marchande, et le revendre vite-vite-vite à sa juste valeur.  C’est aussi acheter un immeuble en espérant qu’il prenne une forte plus-value à court terme dans un marché où la demande serait supérieure à l’offre.  La première façon est de plus en plus rare et la deuxième, très risquée!  La plus-value d’un bien à la revente est tout de même une des trois sources de rendement à considérer dans l’investissement immobilier.

Sources de rendement

1.   Liquidité (cashflow)

La liquidité représente l’excédent des revenus -moins- les dépenses et paiement des versements hypothécaires.  En fait, ce qu’il reste dans votre compte de banque après un exercice financier.  À titre d’exemple, un 8 logements vendu 08/2002:  la liquidité à la fin de l’exercice financier (12 mois) est de 10 328$.  Le prix d’achat est de 450 000$, le comptant initial (25%) est 112 500$.  Donc ce montant investi de 112 500$ a rapporté la somme de 10 328$, soit un rendement de 9,18%.

2.    Remboursement de capital

Le remboursement d’un prêt hypothécaire comporte une partie « intérêts » et une partie « capital ».  Dans notre exemple, un prêt de 337 500$ a été contracté, soit 75% du prix d’achat.  Le coût de l’hypothèque pour 12 mois est de 27 745$, soit 22 303$ en coût des intérêts et 5 442$ en remboursement de capital.   Ainsi, s’il y avait vente de l’immeuble ou remboursement complet de l’hypothèque après 12 mois,  le solde à rembourser serait de 332 059$.  Le remboursement de capital (équité sur hypothèque) de 5 442$ additionné à la liquidité de 10 328$ (total: 15 769$) procure un rendement total sur le montant investi (112 500$) de 14,02%.

3.    Plus-value à la revente (gain en capital)

En présumant que les conditions de financement soient les mêmes et que l’acheteur souhaite obtenir le même rendement que dans notre exemple, les revenus nets devront être supérieurs pour obtenir une plus-value à la revente.  Ainsi, supposons que par une saine gestion,  les revenus nets soient de 40,000$, le prix de vente pourra osciller autour de 472 000$, pour un rendement sur la liquidité (10 899$) de 9,24%.

Vous constatez sans doute que le calcul du revenu net doit être fait avec beaucoup de soin et de réalisme.  Ceci fera l’objet d’une prochaine chronique.

Mise à jour pour un exemple d’analyse financière en 2016