Acquérir un immeuble à revenus

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ACQUÉRIR UN IMMEUBLE À REVENUS (sans y perdre son latin et sa chemise)
Entrevue de Marc Tison, journaliste avec Louise Roy, courtier immobilier agréé

Le mot le dit: un immeuble à revenus doit rapporter des revenus. Au milieu des années 1980, plusieurs investisseurs qui pensaient faire de substantiels profits dans l’immobilier se sont plutôt engagés dans une longue, pénible et coûteuse mésaventure. Leur erreur? Dans la foulée d’une inflation spéculative, ils ont payé beaucoup trop cher un immeuble qu’ils espéraient revendre encore plus cher. Cet espoir ne s’est pas réalisé et ils se sont trouvés encombrés d’un immeuble dont les revenus étaient insuffisants pour supporter les charges et dépenses.

Acheter en fonction du rendement

«Actuellement, le marché nous propose une conjonction de tous les éléments favorables à l’achat – taux d’intérêt bas, pénurie de logements – mais il s’ensuit une surenchère, met en garde Louise Roy, agent immobilier et consultante. Il faut vraiment être vigilant». Quelles sont les précautions à prendre? La principale erreur à éviter est d’effectuer un achat dans le seul objectif d’une hypothétique plus-value à la revente. «Achetez en fonction d’un rendement», conseille Louise Roy. Établissez un calcul précis et honnête des revenus et des dépenses.

Ne vous fiez surtout pas aux déclarations du vendeur ou de l’agent à propos des dépenses, particulièrement celles d’entretien. Les dépenses incluent les taxes municipales et scolaires, l’électricité des espaces communs, les coûts de chauffage s’ils sont à la charge du propriétaire, l’entretien, les coûts de conciergerie et les frais d’administration». Tenez compte des mauvaises créances et d’un taux d’inoccupation raisonnable d’environ 3%, même si ce taux est presque nul à l’heure actuelle.

Il faut en outre respecter, pour les immeubles de six logements et plus, le ratio de couverture de dette. Les institutions bancaires exigent un minimum de 1,30$ de revenu net pour chaque dollar de remboursement de capital et d’intérêt. Enfin, il faut que le capital investi donne un rendement suffisant. «Le rendement total ne doit pas être inférieur à 12%», estime Louise Roy. Il est constitué de l’encaisse (l’excédent des revenus sur les paiements hypothécaires et les dépenses), du remboursement du capital, et d’une éventuelle plus-value (gain en capital) lors de la revente. «La plus-value ne doit se justifier que par l’augmentation du revenu net, avertit-elle. Une plus-value gonflée par une surchauffe du marché, c’est à ne pas toucher».

On ne fait pas ce qu’on veut

Tout le monde le sait: les augmentations de loyer sont fortement balisées par la Régie du logement. Le nouveau propriétaire qui veut refaire une beauté à son immeuble en prévoyant hausser les loyers en conséquence se prépare une fort mauvaise surprise. «Le propriétaire ne pourra augmenter ses loyers que de 4,17$ par tranche de 1000$ investis», affirme Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec.

Les fiscalistes vont diront que votre investissement ne pourra être amorti qu’au bout d’une période variant entre 18 et 22 ans, alors que l’investissement n’a probablement pas une durée de vie supérieure à 20 ans. L’immobilier n’est pas à fuir pour autant. «Il est toujours intéressant d’être propriétaire, soutient-il. Mais il faut bien connaître les embûches et les normes du secteur pour faire une évaluation adéquate de son investissement. L’information est la clé de l’immobilier et il faut l’avoir en main avant d’acquérir un immeuble».

Ce n’est évidemment pas tout le monde qui a le profil d’un propriétaire d’immeuble. «La personne qui veut investir sans avoir de préoccupations n’est pas à sa place, lance Martin Messier. Il faut être passionné, avoir le goût d’établir des relations interpersonnelles. Il faut avoir envie d’être entrepreneur.» Correspondez-vous à ce portrait?